2022年房估《房地產估價基礎與實務》教材解析

一、2022 年房地產估價師考試時間為 11 月 12 日、13 日。

二、新四科題型題量

三、房地產估價基礎與實務題型題量與答題要求

1.不定項選擇題 選擇題考點比較分散，我們在復習中把基礎考點掌握扎實。

2.綜合分析題（也屬于不定項選擇） 綜合分析題會有一個文字背景，每個背景出 5 個題目，2 個綜合大題，共 10 個小題。

3.計算題 （難度較大） 開發經營與管理內容（現上編第四章、第五章的內容）

4.問答題 在 2021 年土估直播課的時候王老師就做出推斷：因為是第一次考試，而且主觀題偏多，考試一定不會很難的，如果考試把所有考生都難住了，所有考生都無法下筆，寫不出一個字來， 那么這個考試是非常失敗的。因此簡答題應該是估價師日常工作中經常接觸到的問題。 

5.指錯題 如果在房地產相關規程中明確規定了要有的東西，估價報告中沒有，或者與規程中的不一樣， 就是非常明顯的錯誤 這種題型的應對方式叫“按圖索驥”，即把規程中常見的錯誤列出來，在考試題中尋找對應 即可。 

四、2022 年各科主要變化 

法規政策：變化不大，增加了土估的法規 

原理方法：增加 2 章土地估價方法 

房估實務：原來 3 個考試科目整合在一起：案例分析+開發經營與管理+相關知識，尤其前兩科保留的是最重要也是最難的內容。部分相關知識+開發經營精華核心部分內容（上編），案例分析核心內容（下編）。 

土估實務：大綱、10 個規程（主要是城鎮土地估價規程和農用地估價規程）、3 本參考書。

五、具體變動情況

《房估實務（上編）》摘選自21年《開發經營》及《相關知識》

第一章

本章對應 21 年《相關知識》的第三章、第四章，整體變動較大。

第二節到第七節，整體變動

第二章

 本章對應 21 年《開發經營》的第三章、第十章

第一節 增加“房地產開發主要類型”

第五節“開發商定價方法”進行增加修改

第六節 增加例 2-3、2-4、2-5 

第三章

 本章對應 21 年《開發經營》的第二章、第四章

1.新增“房地產市場的要素”相關內容

2.新增例題

3.對于“（一）市場調查的內容”整體變動

4.第 213 頁“二、房地產不同營銷階段的調查內容”整體新增

5.教材 P238-P243 整體變動

第四章

第一節：對應 2021《開發經營》教材“第一章第一節 投資與房地產投資與第二節 房地 產投資的形式和利弊”內容。

1.將 2021 教材第一節“二、房地產投資概述”中的 “（四）房地產投資的作用”相關內容 刪除。

第二節：對應 2021《相關知識》教材“第十一章第二、四、五、六節”內容

1.“（一）會計假設”、“1.會計主體”、“4.貨幣計量”、“（二）會計基礎”下的相關內容有變 動。

2.“二、會計信息處理程序”中的“（二）會計計量～（四）會計報告”下的內容整體變動。

3.“三、會計要素與會計等式”中“（二）會計等式”下的內容整體變動。

4.“四、會計報表”中“（一）會計報表及其作用～（五）現金流量表”下的內容整體變動。

5.新增“（六）所有者權益變動表”內容。

第三節：對應 2021 教材《開發經營》“第五章第一節 現金流量”

1.無變動

第四節：對應 2021 教材《開發經營》“第五章第二節 資金時間價值”

1.無變動 

第五節：對應 2021 教材《開發經營》“第五章第三節 資金等效值與復利計算”。

1.內容基本沒變化，只例題變化。

第五章

第一節，對應《開發經營與管理》第六章 經濟評價指標與方法前五節的內容。例題發生變 化，其他基本無變化。

第二節，對應《開發經營與管理》第七章 風險分析與決策的內容，整體修改。

第三節，對應《開發經營與管理》第六章第六節 房地產投資方案經濟比選。新增較多詳細 拓展內容。

第四節，對應《開發經營與管理》第八章 房地產開發項目可行性研究。

五、房地產開發項目財務報表的編制表述變動，現金流量表中的項目變動；

六、可行性研究報告的撰寫中新增可行性研究報告編制的工作步驟。

《房估實務（下編）》摘選自 21 年《案例分析》

第六章

本章對應《案例分析》第二章

第一節，描述略有修改，【案例 6-1】題目數據變化。

第二節，描述基本沒有變化，【案例 6-2】題目數據變化較大。

第三節，描述略有修改，【案例 6-3】題目數據變化。

第四節，描述略有修改，【案例 6-4】題目數據變化。

第五節，新增黑體字二、三、及相關描述，【案例 6-5】題目數據變化較大。

第六節，描述略有修改，【案例 6-6】題目數據變化微調。

第七節，描述略有修改，【案例 6-7】題目數據變化微調，原【案例 2-8】刪除。

第七章

本章對應《案例分析》第三章

1.新增“第六節 房地產稅收估價”

2.新增“第七節 房地產租賃估價”

第八章

本章對應《案例分析》第一章

1.房地產估價文件的種類及作用 有變動增加

2.房地產估價報告寫作要求 變動，增加“合理”要求

3.估價假設增加（6）歷史存在假設、（7）其他按特殊假設；“估價報告使用限制”變動

4.案例 8-4 調整

5.整體新增“一、估價委托書”

第九章 

 整章新增