2022年《土地估價基礎與實務》教材解析

一、回顧奇葩的2021年房地產估價師考試：

兩個標簽：雙師并考首年、備考節奏稀碎 

2021.11.13-14 考試，9.16 日出房地產估價師的改版教材（剩余 57 天，都以為還是按照老 套路，備考房地產估價師單師），10.19 出考試大綱（剩余 25 天，雙師并考，允許以往保留 合格成績折抵相應科目，中土協指定了 3 本找不到的老舊參考教材，10 個極其分散的規程。 參考書目和考試大綱完全不匹配。）絕大多數的考生可能被迫裸考。 

土估備考開了四場直播。第一場：報考建議（直播人數最多時接近 2000 人）：三類人：有保 留成績的棄考；房估土估單師必考；小白必考。后面直播三場：備考指南。

二、2021 年考試結果不完全分析

因為疫情影響，最終僅 15 省市如期舉辦了考試。很多大戶省市（北京、上海、四川、河南 等）停考。

中房學僅公布了合格標準，未公布全國通過人數和保留成績名單。各省協會自行公布。

（1）考生規模銳減。有保留成績的很多選擇了棄考。備考時間過短心理壓力大放棄了考試。考試時有領導巡場的新聞報導，有幾個開考的省份總報考人數在 600 左右。

（2）通過率和合格人數均銳減。廣東省 2019 年 333 人，2020 年 424 人，2021 年僅 179 人， 相比 2020 年通過總人數暴跌 58%。另外查到的兩個省，如湖南省僅 38 人通過。遼寧省僅 26 人通過。大致估算合格率僅 6-7%，相比 2020 年的通過率接近 15%，跌幅在 60%左右。

（3）通過人數中，單師占絕對比重。以湖南省為例，38 個通過人數中，免試科目 3（房估 單師）為 25 人，免試科目 4（土估單師）為 5 人，其他全科通過（小白）為 8 人。合格人 員中單師占比高達 79%。有基礎的考生占絕對優勢。

（4）土估大多是壓線通過，曬合格成績的考生多在 60-69 之間，沒有遇見超過 70 的，很多 在 60-61 分。矮子里拔高子。 2021 年的考試結果和預判比較吻合。有單科保留成績棄考，單師必考，小白去試試水。

三、2022 年土估報考指導 

教材還是姍姍來遲。11.12 考試，還僅剩下 64 天。疫情的陰云依然籠罩。

這次終于有教材了，中國土地估價師協會《土地估價教育培訓系列叢書》。并不專為房地產 估價師職業資格考試而用。

2022年的新大綱還沒出來，但是對比 2021 年的土估考試大綱，是不完全匹配的。三本書合 計 1331 頁，職業資格考試中單科考試史上最厚的參考書。此外，十個規程是否也是參考書 目？要等大綱出來才能揭曉。

保留單科成績折抵政策，今年估計必須要折抵用掉，就像是優惠券，有時效的。除非是疫情 影響繼續停考。

2022年土地估價基礎和實務報考建議：有折抵科目的必考，單師必考，小白必考。

四、2022 年土估基礎和實務如何備考？

1、三本書的大致內容

（1）第一冊《土地估價專業基礎》（P582），三部分：

土地管理基礎篇共八章，包括土地管理概述、地籍管理、國土空間規劃與用途管制、土地利 用管理、土地征收與儲備管理、土地市場管理、耕地保護管理、自然資源執法與督察等內容， 基本涵蓋了土地取得、利用、保護、執法等知識，是土地估價人員認知我國土地管理基本制 度，提升土地估價專業能力的土地管理基礎知識讀本。

土地估價制度與政策篇共十章,包括土地分等定級、公示地價制度與政策、建設用地供應地 價管理、土地二級市場地價管理、農用地估價管理、國有企業改制地價管理、地價監測、其 他用地地價管理制度、土地估價行業管理、相關國家和地區土地估價政策制度等內容，對土 地價格管理、土地評估管理、土地評估行業發展等進行了闡述，對土地估價人員認知土地估 價行業非常有益，也是非土地估價人員了解土地估價行業的知識讀本，能夠為土地估價人員 及土地估價行業管理人員提供幫助。

土地估價相關基礎知識篇共十章，包括經濟學知識、財政知識、稅收知識、金融知識、會計 知識、土地估價中的統計知識、不動產建設工程知識、環境知識、景觀知識、土地估價中的 法律知識應用等內容，對不動產估價相關知識進行了梳理，有助于土地估價師認知土地價格 水平及變化趨勢，是土地估價人員熟知不動產估價相關知識的讀本，能夠擴充土地估價人員 知識結構，提升土地估價決策能力。

（2）第二冊《土地估價原理與方法》（P271），共十章,前五章偏重于介紹土地估價的基本原 理、影響地價的因素、土地估價原則，后五章偏重于介紹土地估價基本方法及其運用。

（3）第三冊《土地估價實務與案例》（P478），上篇主要圍繞各類土地估價實務的一般要求 進行介紹，包括土地估價實務的一般程序、估價報告的撰寫、不同類型宗地估價等，以及城鎮土地分等定級、農用地分等定級、公示地價評估、城市地價動態監測、征地區片綜合地價 評估等程序和方法；下篇主要針對各類土地估價實務進行案例分析，為估價專業人員在實務 操作中遇到的有關具體技術問題提供解決途徑與方法借鑒。

60來天看 1300 多頁不現實。效率也低。

2、根據考試題型，倒推備考框架。

重點題型要搶分：

計算：20 分

2021年兩道計算試題：樣點地價計算基準地價；收益還原法計算農用地價格

指錯題：10×3=30 分。比較簡單。

簡答題 20 分：大多考生說不記得考的什么了，胡亂寫。能不能得分，看整體發揮。

不定項選擇：15×1=15 分

綜合分析題：10×1.5=15 分（題干規則出現了瑕疵。多選僅選 1 個，如果正確，就至少可 以得 0.5 分）

題量不大，不可能覆蓋全部的考點，把握重點針對性復習非常重要。平時的積累很重要，對 于有一定基礎的考生友好，對于小白不友好。

3、以考試大綱為框架，模塊復習

上線了部分土地估價課程內容（模塊 1 和模塊 2），參照十個規程填充內容。現在參照三本 教材，更新補充相應內容。怎么看書？同一內容會分散在不同的教材中，邏輯關系是：概念 +政策制度+具體操作+案例。按照大綱的順序，在三本書中找到相應的內容。